影響房屋價(jià)格評(píng)估的因素主要有四個(gè)方面，包括區(qū)域因素、房屋因素、市場(chǎng)因素和心理因素。區(qū)域因素區(qū)域因素：主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級(jí)是影響房屋價(jià)格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質(zhì)。有一定的綠化、停車(chē)位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)值的提升。房屋因素房屋因素：房屋的成新率、樓層、朝向、戶(hù)型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類(lèi)型、通風(fēng)采光、景觀(guān)等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶(hù)型格局。另外，雖然房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來(lái)說(shuō)，裝修5年以上的價(jià)值基本上降為零。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類(lèi)型、采光及景觀(guān)等，對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。基于重新構(gòu)建房地產(chǎn)所需成本的估算，扣除折舊后得出其價(jià)值。適用于新建或特殊用途房地產(chǎn)。建鄴區(qū)本地房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)

房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal）是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類(lèi)，主要有下列類(lèi)別：1 .土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；3.房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；無(wú)錫推廣房地產(chǎn)評(píng)估概況審核出具評(píng)估報(bào)告：履行三級(jí)審核制度，形成具有法律效力的正式報(bào)告書(shū)。

（一）對(duì)***物價(jià)值過(guò)高評(píng)估一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分*****中，很大一部分**無(wú)法被***品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，***品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行**帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）不能準(zhǔn)確把握***物隱含的風(fēng)險(xiǎn)這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)*****評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約***物價(jià)值的其他因素等等。*****評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障*****清償?shù)陌踩浴?/p>

1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)?*規(guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。2．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。3．土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。通過(guò)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益，并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其轉(zhuǎn)化為當(dāng)前價(jià)值。

4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。5、綜合分析確定評(píng)估成果6、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告成本法（1）成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。（2）重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)（或建設(shè)利潤(rùn)）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性對(duì)于保障各方權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。無(wú)錫本地房地產(chǎn)評(píng)估概況

隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的發(fā)展，如何有效整合新技術(shù)提升評(píng)估效率與精度成為新課題。建鄴區(qū)本地房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過(guò)單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，資產(chǎn)評(píng)估作為為市場(chǎng)提供專(zhuān)業(yè)估價(jià)服務(wù)的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師以及具有資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)人才的需求不斷增加。為適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的需要，部分財(cái)經(jīng)類(lèi)院校開(kāi)辦了資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)，或在財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)下設(shè)置資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方向，并開(kāi)設(shè)了資產(chǎn)評(píng)估原理、房地產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估等多門(mén)專(zhuān)業(yè)課程。為完善資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)教材體系，使學(xué)生能夠系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)評(píng)估的基本理論和評(píng)估技能，我們編寫(xiě)了這本《房地產(chǎn)評(píng)估》教材。建鄴區(qū)本地房地產(chǎn)評(píng)估平臺(tái)

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